商学院会计班论文：碧桂园物 业员工激励机制研究 会计制度设计调查报告 物业员工激励机制研究 ——以广东碧桂园物业 服务股份有限公司琼海分公司具体探究 学 院：商学院 班 级：15 级会计学二班 指导老师： 组 员： 摘要 21 世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善 和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激 烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行 业来说，质量理念和品牌理念的逐步市场环境的变化、 竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新， 要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理 念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展 的需要。 随着我国市场经济改革的不断深入，国内的许多 学者对激励机制进行了深入研究，在企业的应用方面 也由只注重简单的劳资行政管理开始转到复杂人力资 源管理方面。最先对职工需求的研究、工作积极性的 调动和激励进行研究，后来又一部分学者着重对企业 经营者的激励问题的研究。 广东碧桂园物业服务有限公司（总部）系碧桂园 控股有限公司旗下全资子公司，是国内大型知名物业 管理企业，具国家一级物业管理资质。具国家一级资 质。自 1992 年始为碧桂园集团项目提供物业服务， 至今已有二十余年物业服务管理经验。其员工激励管 理办法分为月度激励、季度激励、年度激励和不定期 激励四个部分。我们以广东碧桂园物业服务股份有限 公司琼海分公司的具体数据资料为依据进行探究，再 结合相关的激励制度理论，提出了对激励机制及保障 体系的改进对策。 关键词：激励机制、物业、改进对策 目录 第一 章 绪论 1 1.1 研究的背景 1 1.1.1 物业管理的起源 1 1.1.2 国内物业管理的发展史 1 1.1.3 规范物业 管理行业的相关法规 2 1.1.4 海南琼海东海岸项目 的数据调查 5 1.2 研究意义 7 1.2.1 研究物业管理 行业的意义 7 1.2.2 研究内部人力资源的意义 7 1.2.3 研究激励机制的意义 8 1.3 研究现状 9 1.3.1 国外激励理论 9 1.3.2 国内研究现状 9 1.4 研究方法 11 1.4.1 理论研究与实例研究相结合的方 法 11 1.4.2 实力调查和统计分析相结合的方法 11 1.4.3 定量分析和定性分析相结合的方法 11 1.4.4 比较研究法 12 第二章 碧桂园物业员工激励机制现 状探析 12 2.1 碧桂园物业服务有限公司总体情况介 绍 12 2.1.1 简介 12 2.1.2 组织结构 14 2.1.3 工 作职责 15 2.1.4 服务范围 16 2.2 碧桂园物业公 司员工激励管理办法 16 2.2.1 目的 17 2.2.2 激励 原则 17 2.2.3 适用范围 17 2.2.4 激励类型 17 2.3 碧桂园物业公司员工激励问题及原因分析 24 2.3.1 存在的问题 24 2.3.2 原因分析 25 第三章 碧桂园物业员工激励机制的改进对策 26 3.1 建立适 宜的沟通机制 26 3.1.1 会议沟通 26 3.1.2 面谈沟 通 27 3.1.3 离职沟通 27 3.1.4 工作报告制度 28 3.1.5 员工问卷调查制度 28 3.1.6 员工参与管理的 建议、知识共享和创新奖励制度 28 3.1.7 内、外部 公司或部门活动 28 3.1.8 采用 QQ、微信、微博等 全新的沟通方式 29 3.1.9 建立内部信息与知识共享 平台 29 3.2 建立高绩优的企业文化体系 30 3.2.1 高绩效企业文化内容 30 3.2.2 建立高绩优企业文化 的内部实施系统 30 3.2.3 建立高绩优企业文化的外 部传播实施系统 32 3.3 建立促进企业绩效与员工发 展的培训体系 32 3.3.1 培训体系的构成 32 3.3.2 建立三明治培训课程体系架构 32 3.3.3 培训课程的 分类 33 3.4 建立员工职业生涯管理体系 34 3.4.1 公司职务序列与岗位分级 35 3.4.2 员工职业发展路 径 35 3.4.3 员工职位异动决策依据 35 3.5 建立公 平且有差异化的薪酬管理体系 37 3.5.1 建立适宜的 薪酬结构 37 3.5.2 公平的固定工资定位与调整机制 38 3.5.3 差异化的灵活性福利 39 3.5.4 以业绩考 核结果支付绩效奖金 39 3.5.5 期股形式的高管人员 长期激励 40 第四章 碧桂园物业激励机制保障体系 的改进 41 4.1 建立完善的人力资源管理体系 42 4.1.1 人力资源管理体系构成 42 4.2 实现员工激励 机制改进的保障措施 45 4.2.1 员工满意度调查 45 4.2.2 公司高层领导的支持 46 4.2.3 加强员工激励 机制的内部培训 46 4.2.4 信息管理系统保障 47 4.2.5 改善沟通机制的保障措施 47 4.2.6 企业文化 建设的保障措施 48 4.2.7 培训体系建设的保障措施 49 第一章 绪论 1.1 研究的背景 1.1.1 物业管理的 起源 物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国。 1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔 治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织 (CBMO--Chicago Building Managers Organization)召开了第一次全国性会议，宣告了全 世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生 1.1.2 国内物业管理的发展史 中国的物业管理始于八十年 代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988 年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展 开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业 管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业 管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由 传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招 投标的三化一体的物业管理模式。 物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展 狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨 雨的二十多年发展历史。中国的物业管理市场已经日 渐成熟，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业 也日趋规范;经过不断的行业重组，物业管理企业实 力增强，市场化行为更加理性规范;专业技术重组使 得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化; 业主维权行为趋于理性;业主委员会的运行逐步规范 并开始纳入政府监管范围。物业管理发展又似乎进入 一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物 业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预 示着物业管理行业变盘即将到来。 2007 年 3 月 16 日，十届全国人大五次会议上 通过的《物权法》，于 10 月 1 日起正式实施，《物 权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占 有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民 法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义 法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国 物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中 国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。 21 世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善 和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激 烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行 业来说，质量理念和品牌理念的逐步市场环境的变化、 竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新， 要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理 念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展 的需要。 1.1.3 规范物业管理行业的相关法规 我国物业 管理行业的法律法规日臻完善。《中华人民共和国物 权法》是调整财产关系的民事基本法律，调整因物的 归属和利用而产生的民事关系。《物业管理条例》是 规范物业管理活动的行政法规，维护业主和物业服务 企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。 《物业管理企业资质管理办法》《物业服务收费管理 办法》《业主大会和业主委员会指导规则》等是规范 物业管理行业正常运行的部门规章。 图 1-1 我国物业管理行业的法律法规 1.1.4 海 南琼海东海岸项目的数据调查 （1）项目基本情况 规划用地面积：792340.69 平方米（1186.59 亩）。 其中一期 385406.39 平方米（578.11 亩），三期 63520.8 平方米（95.28 亩），四期 343413.5 平 方米（513.2 亩） 规划建筑面积：880000 平方米， 其中一期 284611.71 平方米，三期 7694.92 平方 米，四期暂未规划 （2）规划总户数 共 3129 户， 其中一期洋房 1585 户，别墅 210 户，商铺 23 户； 二期洋房 1248 户； 别墅 63 户； （3）停车位 一期 133 位，二期 158 位. （4）物业 管理服务费单价 洋房 4.20 元/平米/月，别墅 6.80 元/平米/月，商铺 7.80 元/平米/月。 （5）水费及电费价格 水费 2.70 元/吨，电费 0.62 元/度。 （6）开盘及收楼时间 开盘时间：2015 年 12 月 30 日， 首次收楼：2017 年 6 月 20 日。 （7）接管情况及收楼情况 截至 2018 年 10 月 10 日，已接管户数 2251 户，已收楼户数 1781 户， 收楼率 79.12 %。 （8）房屋销售价格情况 两房均价 7829 元至 41765 元，三房价格在 8155 元至 33898 元。 1.2 研究意义 1.2.1 研究物业管理行业的意义 从理论意义上说，物业管理，不仅是房地产投资、开 发、建设、流通的自然延续，而且是房地产中不可或 缺的一个重要的子行业，能够具有一个机能健全、运 行良好的物业管理服务系统，已成为衡量房地产成熟 程度的重要标志，并且将成为直接影响房地产能否持 续、快速、健康地发展的一个重要因素，物业管理的 发展促进者房地产经济的发展，加快建立适应社会主 义市场经济的物业管理服务业具有巨大意义。 从实践意义上说，随着房地产业的发展，在社会 主义市场经济条件下，要长期有效地维护保养好如此 庞大的房地产物业，不断提高其使用效益，满足业主 和使用人多样化，层次的不断变化的需要，必须通过 物业管理服务，采取市场化，、企业化经营和产业化、 社会化管理来实现。物业管理使房屋建设与管理相结 合，表现了这一管理模式的强大生命力。这一模式使 以往小区面貌一年新，二年旧，三年坏的情况得以改 变，人们说的“三分建设，七分管理”的要求在物业管 理的模式中得以体现，可见，加快建立适应社会主义 市场经济的物业管理服务业，有利于提高物业的使用 效益，节约大量资金，有利于改善居住环境，提高生 活质量，有利于深化改革，加快房地产业的房展，有 利于提高整个城市管理的专业